Sous-louer une cabine ou un fauteuil dans un bail commercial : ce qui est permis en 2026

Dans un bail commercial, la sous-location, même d'une seule cabine, est interdite sauf clause du bail ou accord du bailleur (Code de commerce, L. 145-31). Mais toute mise à disposition n'est pas une sous-location : la Cour de cassation a jugé le 27 juin 2024 (3e chambre civile, n° 22-22.823) qu'il n'y en a pas quand les locaux sont mis à disposition pour un prix global qui rémunère de façon indissociable l'espace et des services. Un coworking qui fournit ménage, accueil, linge et équipements s'en rapproche ; une cabine louée seule, beaucoup moins. Dans le doute, le plus sûr reste l'accord écrit du propriétaire, demandé avant le premier contrat. Relisez aussi la clause de destination : ajouter une activité connexe se notifie au bailleur (L. 145-47).

Mis à jour le 3 novembre 2026 · chiffres recalculés chaque heure depuis les fiches de l'annuaire.

Qui est concerné ?

Tous les gérants qui sont eux-mêmes locataires de leurs murs, en bail commercial, et qui veulent louer une partie du local à un indépendant : l'institut qui loue une cabine vide à une esthéticienne, le salon qui loue un fauteuil à un coiffeur, le coworking beauté qui loue toutes ses cabines.

Si vous êtes propriétaire de vos murs, la question ne se pose pas : vous louez votre propre bien. Si votre local est loué en bail professionnel (cas plus fréquent pour les cabinets de santé), la règle est différente, et l'article L. 145-31 ne s'applique pas : notre guide santé sur la sous-location d'un cabinet traite ce cas.

Que dit exactement l'article L. 145-31 du Code de commerce ?

L'article pose une interdiction de principe, puis encadre la sous-location quand elle est permise. Il tient en quatre règles.

• L'interdiction : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. » Une cabine ou un fauteuil, c'est une sous-location partielle.
• Le concours du propriétaire : quand la sous-location est autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte, c'est-à-dire à intervenir au contrat.
• Le loyer : si le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondante de votre loyer ; à défaut d'accord, elle est fixée selon la procédure prévue par le Code de commerce.
• La procédure : vous informez le propriétaire de votre intention par acte extrajudiciaire (délivré par un commissaire de justice) ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il a quinze jours pour dire s'il entend concourir à l'acte ; s'il refuse ou ne répond pas, il est passé outre.

Sous-location ou mise à disposition avec services : que dit l'arrêt du 27 juin 2024 ?

L'affaire opposait le propriétaire de locaux commerciaux à son locataire, qui proposait à des tiers des contrats de « prestations de services et mises à disposition de bureaux ». Chaque contrat indiquait le numéro et la surface du bureau, un prix fixé notamment selon la superficie, un accès permanent et une durée d'un mois renouvelable. Les services comprenaient l'entretien, l'accueil, la sécurité, l'assurance et le wifi. Le propriétaire y voyait des sous-locations irrégulières et demandait un réajustement de son loyer.

La cour d'appel lui avait donné raison, en jugeant que la mise à disposition des bureaux était la prestation essentielle, et les services des accessoires. La Cour de cassation casse cette décision : la qualification de sous-location, au sens de l'article L. 145-31, est exclue quand le locataire met les locaux à disposition de tiers moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement la mise à disposition et les prestations recherchées par les clients (3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-22.823, publié au bulletin). L'affaire a été renvoyée devant la cour d'appel de Paris.

Pour un coworking beauté, la lecture est encourageante : un indépendant ne vient pas seulement chercher des mètres carrés, mais une cabine équipée, propre, avec linge, accueil, électricité et wifi, pour un prix unique.

Ce que l'arrêt ne dit pas

Il ne crée pas de « régime coworking » qui dispenserait de lire son bail. Les juges ont tranché sur des faits précis, et chaque cas se qualifie au vu de ce que le contrat prévoit et de ce qui se passe vraiment.

• L'affaire portait sur des bureaux, pas sur des cabines de soin ; le raisonnement est transposable, la solution ne l'est pas automatiquement.
• Le prix doit être global et rémunérer indissociablement l'espace et les services : un loyer de cabine avec, à côté, une option « ménage » facturée à part s'en éloigne.
• Les services doivent être réels et recherchés par les locataires : écrire « accueil » dans le contrat ne suffit pas s'il n'y a personne à l'accueil.
• Une cabine louée au mois, avec une clé, sans aucun service, ressemble beaucoup à une sous-location.
• L'arrêt ne règle ni la destination du bail, ni l'assurance, ni la TVA, ni le droit du travail.

Votre bail permet-il l'activité de location d'espaces ?

La clause de destination dit à quoi servent les locaux (« institut de beauté », « salon de coiffure », « toutes activités commerciales »). Mettre des espaces à disposition d'indépendants est-il compris dans votre destination ? La réponse dépend de la rédaction : posez la question à un avocat.

Si l'activité nouvelle est connexe ou complémentaire de celle prévue, vous pouvez l'ajouter en la notifiant au bailleur par acte extrajudiciaire (délivré par un commissaire de justice) ou lettre recommandée avec avis de réception, en indiquant les activités envisagées. Le bailleur a deux mois pour contester leur caractère connexe ou complémentaire, sous peine de déchéance ; en cas de désaccord, le tribunal judiciaire tranche. Lors de la première révision triennale qui suit, le loyer peut tenir compte de ces activités si elles ont modifié la valeur locative (Code de commerce, L. 145-47).

Pour un institut qui loue une cabine à une esthéticienne indépendante, l'activité reste la beauté : c'est un argument, à faire valider. Pour un local loué « bureaux » transformé en coworking beauté avec bacs et cabines, la question est plus lourde.

Que faut-il demander au bailleur, et comment ?

Même si votre montage ressemble à celui de l'arrêt de 2024, un accord écrit du propriétaire supprime le débat. C'est d'autant plus simple qu'il est demandé tôt, avant les travaux, quand vous expliquez votre projet.

• Décrivez le projet : nombre de cabines ou de fauteuils, métiers accueillis, durée des locations (heure, journée, mois), services fournis, horaires d'ouverture.
• Demandez un accord écrit, idéalement un avenant au bail, qui autorise la mise à disposition d'espaces à des indépendants, à l'heure, à la journée ou au mois.
• Faites préciser que cet accord vaut pour l'ensemble des contrats futurs, sans accord à chaque nouvel indépendant ni intervention du propriétaire à chaque contrat.
• Clarifiez le loyer : le propriétaire peut-il demander une hausse si vos recettes dépassent votre loyer ? Mieux vaut le savoir avant.
• Vérifiez la destination et, si besoin, la mise à jour de la clause pour inclure la location d'espaces de travail.
• Faites le point sur les travaux : bacs, cloisons, ventilation, qui les autorise, qui les garde en fin de bail.
• Demandez à votre assureur une attestation qui couvre la présence d'indépendants, et transmettez-la au propriétaire si le bail l'exige.
• Gardez une copie de l'accord avec le bail : un nouvel acquéreur des murs ou un repreneur voudra la voir.

Que risquez-vous si vous ne demandez rien ?

Si la mise à disposition est qualifiée de sous-location non autorisée, vous êtes en infraction à votre bail. Le propriétaire peut alors agir : dans l'affaire de 2024, il demandait le réajustement de son loyer. Selon votre bail, d'autres conséquences peuvent être prévues : relisez sa clause résolutoire et celle sur la sous-location, avec un avocat.

Le risque pèse aussi sur la valeur de votre fonds : un repreneur ou une banque regardera si votre modèle repose sur un bail qui le permet. Une activité construite sur une sous-location contestable se vend mal.

Comment rédiger vos contrats pour rester du bon côté ?

La forme de vos contrats doit refléter la réalité de votre offre. esthéJob ne rédige pas de contrat ; voici ce qui compte, à faire écrire ou relire par un avocat.

• Un prix global par créneau, par journée ou par mois, qui comprend l'espace équipé ET les services : ménage, linge, accueil, énergie, wifi.
• La liste des services, réellement rendus au quotidien.
• Un espace désigné, mais une organisation qui reste celle d'un lieu partagé : réservation, règlement intérieur, horaires d'ouverture du lieu.
• Aucune clause qui fasse de l'indépendant un salarié : il choisit ses créneaux, fixe ses prix, encaisse ses clientes (Code du travail, L. 8221-6).
• La mention de l'accord du bailleur, s'il existe.

Et pour l'indépendant qui loue la cabine ?

Côté locataire, la question se pose rarement, mais elle compte : si le gérant n'avait pas le droit de mettre l'espace à disposition, votre contrat peut être fragilisé en cas de conflit avec le propriétaire. Pour une location longue, au mois, vous pouvez demander au gérant si son bail le permet.

Pour le reste, vos vérifications sont celles de toute location : ce qui est compris dans le prix, HT ou TTC, le préavis, l'assurance. Les prix des cabines de l'annuaire esthéJob, au 3 novembre 2026 : de 25 € à 159 € par jour (médiane 75 €), ou de 49 € à 1270 € par mois (médiane 400 €).

Ce que fait le logiciel, et ce qu'il ne fait pas

Le logiciel de gestion esthéJob facture chaque location au prix global de l'espace réservé, aux séances réellement réservées, et fait accepter par chaque indépendant les conditions et le règlement intérieur du lieu, avec une preuve datée. Il ne remplace pas l'accord de votre propriétaire ni la relecture de votre bail.

Ce guide est une information générale, à jour au 3 novembre 2026. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat sur votre bail commercial.

Questions fréquentes

Sources

Textes officiels relus le 24 octobre 2026. Ils ne remplacent pas l'avis de la chambre de métiers et de l'artisanat ou de l'administration compétente.

• Code de commerce, article L. 145-31 : sous-location (Légifrance)
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 22-22.823 et 22-24.046, publié au bulletin (Légifrance)
• Code de commerce, article L. 145-47 : activités connexes ou complémentaires (Légifrance)
• Code du travail, article L. 8221-6 : présomption de non-salariat (Légifrance)

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